En un coup d’œil
- Avec un taux national de logements vacants de 1 % en 2025, la Suisse connaît une pénurie de logements persistante, marquée par de fortes disparités régionales.
- Le logement des ménages à faibles revenus et des aînés représente un défi.
- La politique fédérale du logement vise avant tout à garantir à toutes et tous un logement adapté et financièrement supportable.
Le logement concentre de nombreux enjeux transversaux à plusieurs domaines de l’action publique, dont la sécurité sociale. Au niveau fédéral, l’intervention de l’État sur le marché du logement poursuit avant tout un objectif social : garantir à l’ensemble de la population l’accès à des logements adaptés aux besoins, à des conditions financièrement supportables (art. 41 Cst). Cet objectif est mis en œuvre à travers des mesures d’aide au logement (Loi sur le logement, LOG) et de protection des locataires (droit du bail).
Les assurances sociales contribuent indirectement aux buts sociaux de la politique fédérale du logement, notamment par le biais des prestations complémentaires (PC) à l’AVS/AI, dont le calcul d’octroi tient compte des frais de logement. Les mesures visant le maintien à domicile des personnes âgées et/ou en situation de handicap sont également centrales. Il s’agit par exemple de la prise en charge des moyens auxiliaires par l’assurance-invalidité (AI), de l’allocation pour impotent (API), de la contribution d’assistance de l’AI ou des aides financières du fonds AVS aux organisations actives dans le domaine de l’autonomie des personnes âgées.
Les cantons et les communes disposent bien entendu de nombreuses compétences directement ou indirectement liées au logement (aménagement du territoire, politique foncière active [droits de superficie], aide au logement, aide sociale, maintien à domicile, etc.).
Une série d’évolutions socio-démographiques en cours va largement modifier les besoins futurs des différentes générations et groupes socio-économiques de la population ainsi que les formes d’habitat de demain.
Besoins de logements en augmentation
Selon le scénario de référence de l’OFS, la population résidente permanente en Suisse (actuellement 9,1 millions) devrait croître de 0,5% par an pour atteindre près de 10 millions de personnes en 2040 et 10,5 millions en 2055 (OFS, scénarios 2025-2055). La croissance démographique devrait être particulièrement marquée dans les agglomérations des grandes villes. S’agissant des types de ménages, ce sont les ménages composés d’une personne et ceux composés d’un couple sans enfant qui ont le plus progressé : entre 1970 et 2023, les premiers ont presque quadruplé et les seconds ont doublé (voir graphique 1). Le nombre de couples avec enfants est quant à lui resté pratiquement inchangé.
Le départ du foyer parental des enfants de la génération du baby-boom a constitué le principal moteur de cette évolution (OFS 2025). Cette tendance va se poursuivre, selon les scénarios de l’OFS. Entre 2025 et 2055, les ménages d’une personne devraient augmenter le plus (+26% et totalisant 40% des ménages en 2055) suivis des ménages de deux personnes (+19% et 33% des ménages en 2055) sous l’effet, principalement, du vieillissement de la population et de la fécondité plus faible des jeunes générations (OFS 2025).
En somme, la Suisse aura besoin de beaucoup de logements supplémentaires, en particulier de petits logements. Or, la pression démographique et l’individualisation de la société sont les facteurs principaux de la pénurie logement, sur un territoire restreint où les zones à bâtir manquent (Conseil fédéral, 2025). Le faible taux de logements vacants (1% en 2025) devrait encore davantage se creuser. La pression sur les loyers s’en trouverait ainsi augmentée alors que le logement constitue déjà un poste de dépense majeur (le premier après les dépenses de transfert obligatoires).
Pression sur les ménages à faibles revenus
Les ménages à faibles revenus sont particulièrement concernés : depuis 2021, la charge locative moyenne dépasse les 35% du revenu brut des ménages à faibles revenus (≤ 4000 francs), contre environ 13% du revenu brut des ménages aisés (> 12 000 francs) (voir graphique 2). Les coûts du logement agissent ainsi comme un important facteur d’inégalité (Hümbelin 2024).
Par ailleurs, la plupart des ménages touchés par la pauvreté (83,5%) et plus de la moitié des ménages en situation précaire ne disposent pas d’un logement adapté, en termes de coûts, de surface, de qualité et d’emplacement (Bochsler et al. 2015). Là encore, la pénurie pourrait aggraver la situation, en augmentant les coûts du logement et en repoussant les ménages à faibles revenus vers la périphérie, souvent moins bien desservie et pourvue en services, les centres urbains continuant de se gentrifier.
La situation des familles est particulièrement délicate. Leur organisation au quotidien et leur qualité de vie dépendent fortement de la taille et de la localisation de leur logement. Les familles sont ainsi plus contraintes dans leur choix de lieu de domicile (Muri-Koller et Gavez 2023). Or, les localités les mieux pourvues et desservies sont celle où la pénurie est la plus marquée et les prix les plus élevés, alors que les ménages familiaux disposent plus souvent de ressources financières faibles ou très faibles que les ménages sans enfant (Bischof et al. 2023).
Il convient encore de relever que l’augmentation des prix freine également l’accession à la propriété, alors que la Suisse, avec environ 36% de propriétaires, présente le taux le plus bas de tous les pays européens (OFL, Proportion de logements en propriété). Or, la propriété du logement constitue une forme de prévoyance face aux risque de la diminution du revenu à l’âge de la retraite (Baur et al. 2010). Le secteur de l’immobilier soutient toutefois également la prévoyance professionnelle, comme source de revenu centrale et stable pour les investissements des caisses de pension (Baldegger et al. 2024).
Le logement des seniors : un défi
Le scénario de référence de l’OFS montre aussi que le vieillissement de la population va se poursuivre au cours des prochaines décennies : en 2055, les 65 ans et plus composeront un quart de la population résidente (+50% par rapport à 2025) et les 80 ans et plus environ 10% (+100% par rapport à 2025). Le logement des seniors fait face à de multiples défis: favoriser le maintien à domicile et l’autonomie et adapter les logements en conséquence, tenir compte de leur faible mobilité résidentielle et éviter leur isolement (Fister 2025).
Au niveau du logement en institution, il s’agit de planifier l’offre et d’en assurer le financement, tout en veillant à ce que la part qui incombe aux résidents soit supportable. L’Observatoire suisse de la santé (Obsan) a estimé, à l’horizon 2040, une croissance des besoins de 69% pour les établissements médico-sociaux (EMS), soit 921 EMS supplémentaires, et de 43% pour les appartements spécifiquement adaptés aux personnes âgées, soit environ 13 350 logements supplémentaires (Pellegrini 2022). Face à ces perspectives, les mesures de soutien aux coûts du logement (PC) et de maintien à domicile des personnes retraitées seront davantage sollicitées. Par ailleurs, le vieillissement de la population est un facteur aggravant « mécanique » de l’individualisation des modes de vie car la probabilité de vivre seul croît avec l’âge (Fister 2025). Or, le fait de vivre seul aggrave à plus d’un titre la situation des aînés (charges, autonomie, etc.).
Anticiper pour protéger les plus vulnérables
La politique fédérale du logement vise avant tout un but social et les assurances sociales y jouent un rôle, en participant à la couverture des coûts du logement privé ou en institution et en permettant le maintien à domicile. Les cantons et les communes disposent également d’une variété de mesures à visée sociale dans le domaine du logement. Ce dispositif est essentiel, en particulier pour les groupes plus vulnérables. Les défis que posent la croissance démographique, le vieillissement de la population, l’individualisation des modes de vie (ou encore le changement climatique) vont accentuer ces difficultés et requérir des réponses adaptées et anticipatrices pour que les buts sociaux de la politique du logement puissent être atteints au cours des prochaines décennies. Ces défis requièrent également des connaissances nouvelles, sur la base desquelles il s’agit de concevoir des stratégies pour loger la Suisse à l’avenir.
Bibliographie
Baldegger, Joachim ; England Nadine ; Horak, Devin ; Staub, Fabio (2024). L’importance de l’immobilier suisse pour l’économie nationale. Office fédéral du logement (OFL).
Baur, Martin ; Donini, François ; Enzler, Christoph ; Hader, Mylène ; Méry, Jacques B. ; Morger, Mario ; Nydegger Lory, Bruno ; Piegai, Jérôme ; Schneider, Lucas M. (2010). La politique d’encouragement à la propriété du logement en Suisse. Rapport de l’Administration fédérale des contributions, de l’Office fédéral des assurances sociales et de l’Office fédéral du logement. (7 décembre)
Bischof, Severin ; Kaderli, Tabea ; Liechti, Lena ; Guggisberg, Jürg (2023). Situation économique des familles : un cap fixé dès la naissance. Sécurité sociale CHSS, 24 février.
Bochsler, Yann ; Ehrler, Franziska ; Fritschi, Tobias ; Gasser, Nadja ; Kehrli, Christin ; Knöpfel, Carlo ; Salzgeber, Renate (2015). Wohnversorgung in der Schweiz. Bestandsaufnahme über Haushalte von Menschen in Armut und in prekären Lebenslagen.Étude mandatée par l’OFAS. Rapport de recherche no 15/15.
Fister, Leonard ; Kraft, Christian ; Maras, Valentina ; Steffen, Daniel. (2025). Logement des aînés. Étude empirique des conditions de logement et de la mobilité résidentielle des seniors en Suisse. Management Summary. Hochschule Luzern – Wirtschaft.
Hümbelin, Oliver ; Farys, Rudolf ; Jann, Ben (2024). Comment les dépenses courantes accentuent les inégalités. Social Change in Switzerland, no 37.
Muri-Koller, Gabriela ; Gavez, Silvija (2023). Familles et politique familiale en Suisse – Défis en 2040. Six contributions au débat. Commission fédérale pour les questions familiales.
OFS (2025). Les scénarios de l’évolution des ménages privés.
Pellegrini, Sonia ; Dutoit, Laure ; Pahud, Olivier ; Dorn, Michael (2022). Bedarf an Alters- und Langzeitpflege in der Schweiz. Prognosen bis 2040. Obsan Bericht 03/2022.
