L’encouragement à la propriété du logement a 30 ans

Qui n’a jamais rêvé de devenir propriétaire de son logement ? En Suisse, pays de locataires par excellence, ce souhait d’accession à la propriété n’est pourtant pas souvent concrétisé. Avec seulement 35,9 % de propriétaires, la Suisse arrive loin derrière les pays de l’Union européenne, où 69 % des résidents possèdent leur logement. Cela peut s’expliquer notamment en raison des prix élevés de l’immobilier par rapport aux moyens financiers de la majorité de la population, de l’exiguïté du territoire helvétique et de la croissance démographique.

Depuis 30 ans, l’encouragement à la propriété du logement par la prévoyance professionnelle (EPL) permet à une partie des assurés de devenir propriétaires, tout en respectant un cadre légal bien défini. Il peut aussi être considéré comme une forme alternative de prévoyance liée : grâce à l’EPL, l’assuré pourra disposer d’un toit pour ses vieux jours et s’évitera ainsi de devoir payer un loyer durant sa retraite. L’EPL permet aussi aux assurés actifs et à leur famille d’acquérir leur propre habitation avant l’âge de la retraite.

L’actuelle réglementation légale sur l’encouragement à la propriété du logement date du 1^er janvier 1995. Auparavant, la possibilité d’utiliser le 2^e pilier pour financer un logement était très limitée : un retrait partiel était possible seulement au moment d’atteindre l’âge de la retraite et il était limité à la moitié de la prestation de vieillesse, l’autre moitié devant être versée sous forme de rente. Il servait surtout aux assurés seniors à amortir leur dette hypothécaire et ne permettait pas aux assurés plus jeunes et à leur famille de devenir propriétaires de leur logement.

Exigences légales

L’octroi d’un versement anticipé du 2^e pilier est assorti d’un certain nombre de règles. L’assuré peut en faire la demande uniquement pour l’acquisition d’un logement destiné à être sa résidence principale, et non pas une résidence secondaire ou un logement de vacances. La personne assurée doit utiliser ce logement pour ses propres besoins et ceux de sa famille. La mise en location immédiate du bien financé par l’EPL est exclue. Seule une mise en location ultérieure au versement EPL est tolérée suite à des imprévus (OFAS 2014).

L’EPL peut servir à acquérir la propriété d’une maison familiale, d’un appartement en propriété individuelle, en copropriété, en propriété par étages ou pour acquérir des parts sociales d’une coopérative d’habitation. Les personnes mariées ou en partenariat enregistré peuvent aussi acquérir un logement en propriété commune. La réglementation légale précise les buts d’utilisation de l’EPL et indique que la personne assurée ne peut utiliser les fonds de la prévoyance professionnelle que pour un seul objet à la fois. Elle fixe notamment la liste des formes de propriété et de participations autorisées.

L’EPL peut aussi être utilisé pour rembourser un prêt hypothécaire en relation avec le logement de la personne assurée. Les retraits EPL sont soumis à des restrictions à partir de 50 ans. Il existe aussi une possibilité de mise en gage du 2^e pilier mais elle est très peu utilisée en pratique.

Financement de travaux

L’EPL peut aussi servir à financer des travaux sur le logement. Il doit s’agir de travaux d’une certaine importance qui apportent une plus-value au logement ou qui évitent une détérioration de celui-ci (moins-value). Le montant minimal du versement anticipé est de 20’000 francs et il ne peut y avoir qu’un seul versement tous les 5 ans.

Les travaux de rénovation peuvent également être financés par l’EPL, par exemple le changement d’une installation de chauffage, ou des travaux de transformation comme la pose de panneaux solaires ou l’installation d’une pompe à chaleur. Toutefois, seuls les travaux affectant directement l’espace d’habitation sont éligibles, excluant ainsi les parties externes, tels que le jardin, le garage ou une écurie.

Les travaux ne doivent pas non plus être trop luxueux, car l’EPL n’est pas destiné à financer des dépenses somptuaires, mais uniquement des travaux d’une certaine utilité et qui servent directement à la personne assurée pour se loger. Par exemple, l’EPL ne pourrait pas servir à financer un grand escalier en marbre de Carrare, alors que l’escalier actuel est encore en bon état et fonctionnel. Un financement EPL pour une piscine ne serait pas non plus admissible. En revanche, il est en principe possible de financer par l’EPL des travaux pour une véranda couverte, fixe et utilisable en toutes saisons (avec une possibilité de chauffage et des parois mobiles).

Obligations en cas de retrait

Par ailleurs, la personne assurée doit être consciente que le retrait EPL entraînera une diminution de ses futures prestations de prévoyance. Si la personne assurée veut effectuer un rachat, elle devra d’abord rembourser le montant du versement anticipé à l’institution de prévoyance.

Une autre exigence légale est l’obligation de rembourser le versement anticipé en cas de vente du logement (ou de transfert de cette propriété) à une personne qui ne serait pas bénéficiaire d’une prestation de prévoyance en cas de décès de la personne assurée. Par exemple, si la personne assurée vend son logement ou en fait donation à son enfant majeur mais encore aux études, il n’y aura pas d’obligation de rembourser. À l’inverse, si l’assuré vend son logement en dehors de sa famille à une personne qui n’est pas bénéficiaire d’une prestation de prévoyance, il devra alors rembourser le montant de l’EPL à son institution de prévoyance.

Évolution constante des retraits

Les retraits EPL ont évolué de manière plutôt régulière et constante depuis 1995. Il n’y a pas eu de grands soubresauts dans le nombre de retraits au fil des années.

22’251 personnes ont perçu une prestation du 2^e pilier pour accéder à la propriété du logement en 2023, alors qu’elles étaient 21’489 en 1995 (voir Graphique 1).