Auf einen Blick
- Mit einer landesweiten Leerwohnungsziffer von 1 Prozent im Jahr 2025 verzeichnet die Schweiz eine anhaltende Wohnungsknappheit, die von deutlichen regionalen Unterschieden geprägt ist.
- Der Zugang zum Wohnen bedeutet für einkommensschwache Haushalte und betagte Personen eine Herausforderung.
- Die Wohnungspolitik des Bundes zielt vor allem darauf ab, allen Personen eine angemessene Wohnung zu finanziell tragbaren Bedingungen zu garantieren.
Im Wohnungswesen spiegeln sich verschiedene Bereiche des staatlichen Handelns, darunter auch Themen der sozialen Sicherheit. Auf Bundesebene verfolgen öffentliche Interventionen auf dem Wohnungsmarkt vor allem ein soziales Ziel: der ganzen Bevölkerung Zugang zu angemessenen Wohnungen zu tragbaren Bedingungen zu garantieren (Art. 41 BV). Dieses Ziel wird mit Massnahmen in den Bereichen Wohnförderung (Wohnraumförderungsgesetz) und Mieterschutz (Mietrecht) umgesetzt.
Die Sozialversicherungen wiederum tragen indirekt zu den Sozialzielen der Wohnungspolitik des Bundes bei, insbesondere über die Ergänzungsleistungen zur Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV) und Invalidenversicherung (IV), bei deren Berechnung die Wohnungskosten berücksichtigt werden. Eine Schlüsselrolle spielen dabei Massnahmen, die darauf abzielen, älteren Menschen beziehungsweise Menschen mit einer Behinderung das Wohnen zu Hause zu ermöglichen. Dazu gehören etwa die Übernahme der Kosten für Hilfsmittel durch die IV, die Hilflosenentschädigung, der Assistenzbeitrag der IV oder die Finanzhilfen des AHV-Fonds für Organisationen, die älteren Menschen ein selbstbestimmtes Leben ermöglichen. Die Kantone und Gemeinden verfügen ihrerseits über zahlreiche Kompetenzen, die direkt oder indirekt mit dem Wohnungswesen zusammenhängen (Raumplanung, aktive Bodenpolitik –d.h. das Baurecht–, Wohnraumförderung, Sozialhilfe, Verbleib zu Hause usw.).
Soziodemografische Entwicklungen werden die Bedürfnisse der künftigen Generationen erheblich verändern. Dies führt zu veränderten Wohnformen, wobei nach sozioökonomischen Bevölkerungsgruppen unterschieden werden muss.
Steigender Wohnraumbedarf
Gemäss dem Referenzszenario des Bundesamts für Statistik (BFS) dürfte die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz (gegenwärtig 9,1 Mio.) um jährlich 0,5 Prozent zunehmen und im Jahr 2040 fast 10 Millionen Personen, im Jahr 2055 10,5 Millionen Personen umfassen. In den Agglomerationen der grossen Städte wird die Bevölkerung wahrscheinlich besonders stark wachsen. Bei den Haushaltstypen haben Einpersonenhaushalte zwischen 1970 und 2023 um das Vierfache zugenommen (siehe Grafik 1). Auch die Zahl der kinderlosen Paarhaushalte hat sich in diesem Zeitraum verdoppelt. Demgegenüber ist die Zahl der Familienhaushalte mit Kindern nahezu konstant geblieben.
Hauptgrund für diese Entwicklung ist der Auszug der Kinder der Babyboom-Generation aus dem Elternhaus (BFS 2025). Diese Tendenz wird sich gemäss den Szenarien des BFS zwischen 2025 und 2055 fortsetzen. Am stärksten zunehmen wird demnach in diesem Zeitraum die Zahl der Einpersonenhaushalte auf insgesamt 40 Prozent der Haushalte (+26%), gefolgt von den Zweipersonenhaushalten auf 33 Prozent der Haushalte (+19%). Dies liegt vor allem an der Alterung der Bevölkerung und der geringeren Geburtenrate der jüngeren Generationen (BFS 2025).
Zusammenfassend lässt sich feststellen: Die Schweiz benötigt künftig zahlreiche zusätzliche – vor allem kleinere – Wohnungen. Hauptursachen für die Wohnungsknappheit sind der demografische Druck und die Individualisierung der Gesellschaft in einem kleinen Land mit begrenzten Bauzonen (Bundesrat 2025). Die geringe Leerwohnungsziffer von 1 Prozent im Jahr 2025 dürfte noch weiter sinken. Damit würde der Druck auf die Mietzinsen weiter steigen, wobei das Wohnen nach den obligatorischen Transferausgaben bereits heute den grössten Ausgabenposten der Haushalte darstellt.
Druck auf einkommensschwache Haushalte
Haushalte mit geringem Einkommen sind von der Wohnungsknappheit besonders betroffen: Seit 2021 beträgt die durchschnittliche Mietbelastung mehr als 35 Prozent des Bruttoeinkommens der einkommensschwachen Haushalte (bis 4000 Franken) gegenüber 13 Prozent des Bruttoeinkommens von wohlhabenden Haushalten (bis 12 000 Franken; siehe Grafik 2). Die Wohnkosten fungieren somit als wichtiger Ungleichheitsfaktor (Hümbelin 2024).
Die meisten von Armut betroffenen Haushalte (83,5%) und über die Hälfte der Haushalte in prekären Verhältnissen haben keinen ihren Bedürfnissen angemessenen Wohnraum, was Kosten, Fläche, Qualität und Lage anbelangt (Bochsler et al. 2015). Auch hier könnte die Wohnungsknappheit das Problem verschärfen, weil sie die Wohnkosten in die Höhe treibt und die einkommensschwachen Haushalte in die oft weniger gut erschlossenen und mit weniger Dienstleistungen versorgten Vororte verdrängt, während sich die Stadtzentren weiter gentrifizieren.
Familien befinden sich in einer besonders heiklen Lage, da sie bei der Wahl des Wohnortes stärker eingeschränkt sind (Muri-Koller und Gavez 2023). Denn ihre Alltagsorganisation und ihre Lebensqualität hängen stark von Grösse und Lage der Wohnung ab. Gleichzeitig ist die Wohnungsknappheit in den am besten ausgestatteten und erschlossenen Ortschaften am grössten und das Preisniveau am höchsten. Verglichen mit kinderlosen Haushalten verfügen Familienhaushalte jedoch öfter über geringe oder sehr geringe finanzielle Ressourcen (Bischof et al. 2023).
Ausserdem ist zu betonen, dass die steigenden Preise auch den Erwerb von Wohneigentum erschweren. Dabei weist die Schweiz mit 36 Prozent bereits die niedrigste Wohneigentumsquote in Europa auf. Vor dem Hintergrund eines möglichen Einkommensrückgangs im Rentenalter stellt Wohneigentum jedoch eine Form der Vorsorge dar (Baur et al. 2010). Zudem spielt der Immobiliensektor für die berufliche Vorsorge als zentrale und stabile Einnahmequelle für Investitionen der Pensionskassen eine wichtige Rolle (Baldegger et al. 2024).
Wohnraum für Ältere als Herausforderung
Laut dem BFS-Referenzszenario wird sich die demografische Alterung in den nächsten Jahrzehnten fortsetzen. Im Jahr 2055 wird ein Viertel der Wohnbevölkerung 65 Jahre oder älter sein. Dies entspricht einer Zunahme von 50 Prozent gegenüber 2025. Rund 10 Prozent werden 80 Jahre alt sein oder mehr – das sind doppelt so viele wie heute.
Angesichts der demografischen Alterung werden wohnungspolitische Thematiken wie die Förderung des Verbleibs zu Hause, selbstständiges Wohnen, altersgerechte Anpassung der Wohnungen, Berücksichtigung der geringen Wohnmobilität und Vermeidung von Isolation an Bedeutung gewinnen (Fister 2025). Und beim institutionellen Wohnen muss das Angebot geplant und die Finanzierung sichergestellt werden. Dabei muss der Eigenanteil der Betroffenen erschwinglich bleiben.
Laut Schätzungen des Schweizerischen Gesundheitsobservatoriums (Obsan) wird der Bedarf an Alters- und Pflegeheimen bis 2040 um 69 Prozent (921 zusätzliche Institutionen) und jener an altersgerechten Wohnungen um 43 Prozent (rund 13 350 zusätzliche Wohnungen) steigen (Pellegrini 2022).
Die Massnahmen zur Unterstützung beim Wohnen (Ergänzungsleistungen) und für den Verbleib zu Hause von AHV-Rentenbeziehenden werden demnach künftig stärker in Anspruch genommen. Die Alterung der Bevölkerung verstärkt überdies die Individualisierung der Lebensweisen quasi automatisch, weil die Wahrscheinlichkeit, alleine zu wohnen, mit zunehmendem Alter steigt (Fister 2025). Das Alleinleben verschlechtert jedoch die Lebenssituation älterer Menschen in vielerlei Hinsicht (Kosten, Selbstständigkeit usw.).
Proaktiv handeln, um die Schwächsten zu schützen
Wohnungspolitik des Bundes ist in erster Linie Sozialpolitik. Die Sozialversicherungen spielen hier eine zentrale Rolle – insbesondere mit Beiträgen an die Kosten für privates oder institutionelles Wohnen oder mit der Förderung des Verbleibs zu Hause. Auch Kantone und Gemeinden verfügen über sozialpolitische Massnahmen im Bereich Wohnen, die gerade für besonders vulnerable Gruppen wesentlich sind.
Das demografische Wachstum, die Alterung der Bevölkerung, die Individualisierung der Lebensweisen und der Klimawandel werden die wohnungspolitischen Herausforderungen verschärfen. Damit die sozialen Ziele der Wohnungspolitik in den nächsten Jahrzehnten erreicht werden können, sind proaktive Reaktionen erforderlich. Dazu müssen – gestützt auf neue Erkenntnisse – Strategien für die künftige Wohnraumversorgung der Schweiz entwickelt werden.
Literaturverzeichnis
Baldegger, Joachim; England, Nadine; Horak, Devin; Staub, Fabio (2024). Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft der Schweiz. Bundesamt für Wohnungswesen (BWO).
Baur, Martin et al. (2010). Wohneigentumspolitik in der Schweiz. Bericht der Eidgenössischen Steuerverwaltung, des Bundesamtes für Sozialversicherungen und des Bundesamtes für Wohnungswesen. (7. Dezember 2010)
BFS (2025). Szenarien zur Entwicklung der Haushalte.
Bischof, Severin; Kaderli, Tabea; Liechti; Lena Guggisberg, Jürg (2023). Wirtschaftliche Situation von Familien: Geburt als Weichenstellung. Soziale Sicherheit CHSS, 24. Februar 2023.
Bochsler, Yann et al. (2015). Wohnversorgung in der Schweiz. Bestandsaufnahme über Haushalte von Menschen in Armut und in prekären Lebenslagen. Studie im Auftrag des BSV. Forschungsbericht Nr. 15/15.
Fister, Leonard; Kraft, Christian; Maras, Valentina; Steffen, Daniel. (2025). Wohnen im Alter. Eine empirische Untersuchung der Wohnsituation und -mobilität älterer Menschen in der Schweiz. Hochschule Luzern – Wirtschaft.
Hümbelin, Oliver; Farys, Rudolf; Jann, Ben (2024). Comment les dépenses courantes accentuent les inégalités. Social Change in Switzerland, no 37.
Muri-Koller, Gabriela; Gavez, Silvija (2023). Familien und Familienpolitik in der Schweiz – Herausforderungen im Jahr 2040. Sechs Diskussionsbeiträge. Eidgenössische Kommission für Familienfragen EKFF.
Pellegrini, Sonia; Dutoit, Laure; Pahud, Olivier; Dorn, Michael (2022). Bedarf an Alters- und Langzeitpflege in der Schweiz. Prognosen bis 2040. Obsan Bericht 03/2022.
