Auf einen Blick
- Eine Studie von Swisscanto für den Zeitraum 2008 bis 2022 zeigt: Immobilien und alternative Anlagen im Portfolio von institutionellen Anlegern haben die Performance begünstigt.
- Im Jahr 2022 lagen die Renditen der institutionellen Anleger im Immobilienmarkt laut dem IAZI Swiss Property Benchmark über dem Marktdurchschnitt.
- Die Pensionskassen können ihrer Vorbildfunktion gerecht werden, indem sie Transparenz herstellen, weiterhin gute Renditen gewährleisten und sich sozial und gesellschaftlich engagieren.
Im Jahr 2021 bewirtschafteten die Schweizer Pensionskassen laut dem Bundesamt für Statistik ein Vermögen von 1159 Milliarden Franken. Über die Vermögensallokation verteilen die Institute ihr jeweiliges Anlagevermögen auf verschiedene Vermögenswerte nach dem Grundsatz der risikovermindernden Diversifikation. Dabei müssen sie die Vorgaben der Verordnung über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV2) einhalten. Zulässig sind unter anderem Geldmarktanlagen, Kassenobligationen, aber auch Aktien, Private Equity oder Immobilien.
Auf den letzten Punkt reagiert die Öffentlichkeit sensibel, denn in Medienberichten werden Immobilien gerne mit Übertreibungen, Spekulationen oder überrissenen Renditen assoziiert. Daher mögen sich die Versicherten fragen: Sind die von Haushalten angesparten Gelder einem nicht kontrollierbaren Risiko ausgesetzt?
Eher das Gegenteil ist wahr: Erstens sind die Investitionen in verschiedene Vermögenswerte durch die BVV2-Verordnung begrenzt. Die Begrenzung für Immobilien beträgt 30 Prozent, wovon maximal ein Drittel im Ausland anfallen darf. Zudem dürfen höchstens 5 Prozent des Gesamtvermögens in eine einzelne Immobilie investiert werden – was ein Klumpenrisiko verhindert.
Zweitens ist die Wertentwicklung von Immobilien seit dem Millenniumswechsel sehr konsistent. Aktien und Obligationen sind beispielsweise viel grösseren Wertschwankungen ausgesetzt. Immobilien weisen somit einen konservativen, werterhaltenden Charakter im Portfolio auf, und sie wirken stabilisierend, wenn die anderen Vermögenswerte stark an Wert verlieren.
Schwieriges Umfeld
Tatsächlich hat sich das letzte Jahr für die Finanzmärkte als turbulent erwiesen. Die Unterbrüche in den Lieferketten und das plötzliche Aufbäumen der globalen Märkte nach der allmählichen Aufhebung der Corona-Restriktionen liessen die Inflation weltweit rasant ansteigen. Im März 2022 betrug die Inflationsrate in den USA über 8 Prozent, dem höchsten Wert seit 40 Jahren.
Die Notenbanken besannen sich in dieser Situation auf ein Instrument, das in der jahrelangen Tiefzinsphase vielleicht etwas in Vergessenheit geraten war: Sie erhöhten die Leitzinsen. Die Negativschlagzeilen rissen nicht ab. In der Ukraine nahm der bewaffnete Konflikt mit russischen Truppen seinen weiteren Verlauf. Durch eine Bankenpleite in den USA geriet die Credit Suisse plötzlich in Schieflage. Schliesslich rutschten die Aktienmärkte ab.
In diesem anspruchsvollen Umfeld haben die Pensionskassen laut der diesjährigen Pensionskassenstudie von Swisscanto relativ gut performt. Trotz einer durchschnittlichen Nettorendite von –8,8 Prozent lag die durchschnittliche Verzinsung der Altersguthaben bei 1,9 Prozent.
Immobilienanteil hat zugenommen
An der Performance hatten die Immobilien einen massgeblichen Anteil, wie die Swisscanto-Studie zeigt. Deren Anteil am Gesamtvermögen in den Portfolios hat sich dabei in den letzten Jahren stets erhöht: Er stieg von 20 Prozent im Jahr 2008 auf 27 Prozent im Jahr 2022. Angestiegen sind die Werte auch in der umfassenderen Pensionskassenstatistik, allerdings auf etwas tieferem Niveau. Auch der Aktienanteil stieg in diesem Zeitraum von 23 Prozent auf 31 Prozent. Demgegenüber sank der Anteil der Obligationen von 40 Prozent auf 27 Prozent – unter anderem, weil die Schweizerische Nationalbank im Jahr 2015 Minuszinsen eingeführt hatte.
Allerdings verstärkten die Investitionen der Vorsorgeeinrichtungen in Immobilien die Bautätigkeit, was zu gewissen Übertreibungen auf dem Immobilienmarkt führte. So wurden in der Schweiz 78 832 Leerwohnungen gezählt. Inzwischen ist diese Zahl aber wieder rückläufig.
Die Swisscanto-Studie belegt eindrücklich: Ein höherer Anteil von Immobilien im Portfolio wirkte sich in den letzten Jahren positiv auf die Performance aus. Um diesen Zusammenhang zu belegen nahm die Studie die Allokationen derjenigen Kassen unter die Lupe, die bereits im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre eine besonders gute beziehungsweise eine besonders schlechte Performance ausgewiesen hatten. Betrachtet wurden jeweils die zehn Prozent am oberen und unteren Ende. Das Ergebnis: Diejenigen Kassen, die in den vergangenen Jahren auf eine vermeintlich defensive, hohe Obligationenquote von durchschnittlich 39 Prozent gesetzt hatten, zählten in der Bilanz des Jahres 2022 zu den 10 Prozent der Pensionskassen mit der schlechtesten Nettoperformance (siehe Grafik 1). Bei den zehn Prozent Top-Performern gab es dagegen einen hohen Anteil von Immobilien, alternativen Anlagen und Infrastrukturanlagen (zusammengefasst 49 Prozent).
Institutionelle Anleger besser als Versicherer
Aufschluss über die Performance der institutionellen Anleger im Immobilienmarkt gibt auch der IAZI Swiss Property Benchmark. Für das Jahr 2022 wurden 7885 Liegenschaften in der Schweiz mit einem Marktwert von 186 Milliarden Franken analysiert – wobei der Anteil der Wohnliegenschaften bei 64 Prozent liegt.
Auch im IAZI-Benchmark schliessen die institutionellen Anleger gut ab: Im Jahr 2022 erzielten sie mit einer Gesamtperformance von 5,9 Prozent sogar ein leicht höheres Ergebnis als die jeweiligen Performances von Versicherungen der Anlagefonds (siehe Grafik 2). Die Performance setzt sich dabei aus der Wertentwicklung und der Netto-Cashflow-Rendite zusammen. Bei den institutionellen Anlegern blieben beide Werte – mit je durchschnittlich 2,9 Prozent während einer Zeitperiode von rund 10 Jahren – relativ stabil. Der Höchststand der Netto-Cashflow-Rendite wurde im Jahr 2013 mit 4,1 Prozent registriert; während die höchste Wertentwicklung (4,3 %) im Jahr 2019 zu beobachten war.
Pensionskassen als Vorbilder
Den volkswirtschaftlichen Wert der Immobilieninvestitionen von Pensionskassen zu beziffern, ist allerdings schwierig. Denn mit einem Anteil von 17 Prozent an Mietobjekten sind Pensionskassen zwar ein wichtiger Marktteilnehmer, sind aber bei Weitem nicht marktbeherrschend. Dies gilt umso mehr, als dass die Pensionskassengelder unter zahlreichen Instituten aufgeteilt sind.
Dennoch lässt sich grundsätzlich festhalten: Die Investitionen der Pensionskassen haben in erster Linie eine wichtige Vorbildfunktion. Denn über 4 Millionen Versicherte in der zweiten Säule wollen ihre Renten für die Zukunft gesichert wissen. Zudem dürfte auch der Ethik-Faktor – in Bezug auf Umwelt, Soziales und Governance (ESG) – eine höhere Relevanz als bei anderen Anlegern aufweisen.
Transparenz, Renditen und ESG
Vereinfacht gesagt fordern die Versicherten von ihren Kassen somit Transparenz, Renditen sowie soziales und gesellschaftliches Engagement. Dies gilt aufgrund der medialen Debatte insbesondere für Immobilienanlagen.
Was die Transparenz bei Immobilienanlagen anbelangt, lässt sich sagen: Über die Geschäftsberichte erhält die interessierte Öffentlichkeit Einblick in die Immobilieninvestitionen der Kasse und ob diese mit den durch die BVV2-Verordnung stipulierten Vorgaben konform gehen. Ein Benchmark wie der Swiss Property Benchmark erlaubt einer Pensionskasse zudem, ihre Performance anhand einer Gesamtperformance zu messen.
Auch bei der Rendite bieten Immobilien ein gutes Gleichgewicht zwischen Gewinn und Stabilität. Laut der Grossbank UBS sind sie sogar eine der Anlagen mit den höchsten durchschnittlichen Renditen. Darüber hinaus generieren Immobilien durch Mieteinnahmen regelmässige Liquiditätszuflüsse, die für die Zahlung der Renten notwendig sind.
In Bezug auf das soziale und gesellschaftliche Engagement hat eine Umfrage von IAZI bei grossen Pensionskassen wie BVK, Publica oder der Migros-Pensionskasse gezeigt: Die befragten Vorsorgeeinrichtungen haben bereits Massnahmen im Bereich Energieeffizienz oder Heizsysteme in ihrem Gebäudepark eingeleitet – im Hinblick auf die langfristigen Klimaziele 2050.
Fazit: Dank der Aufstockung von Immobilien im Portfolio ist es den Pensionskassen gelungen, ihre Performance zu stabilisieren. Immobilien tragen dazu bei, dass die Pensionskassen in Bezug auf ihre Finanzierung auf einem sicheren Fundament stehen. Anhand der Geschäftsberichte können sich die Versicherten ein transparentes Bild verschaffen, in welche Anlageformen die Kassen investiert sind und wie hoch der respektive Anteil am Gesamtanlagevermögen ist. Schliesslich profitieren die Mieter und Mieterinnen von Liegenschaften, die im Besitz von Pensionskassen sind, davon, dass Letztere die nötigen Massnahmen in Bezug auf Energieeffizienz und Heizsysteme eingeleitet haben – etwa in Form von tieferen Heizkosten.
